Giá xây nhà phần thô

1. Phân biệt giữa “xây phần thô” và “xây nhà trọn gói”

Trong xây dựng nhà ở, công trình thường sẽ có 2 phần cơ bản bao gồm thi công xây dựng phần thô và hoàn thiện công trình. Tuy nhiên, mỗi hình thức lại có phạm vi công việc và chi phí khác nhau. Dưới đây là những điểm khác biệt cơ bản:

1.1. Xây nhà phần thô là gì?

Là hình thức thi công phần khung kết cấu chính của ngôi nhà bao gồm: móng, cột, dầm, sàn bê tông, tường gạch, cầu thang, mái bê tông… Ngoài ra còn bao gồm hệ thống điện – nước âm tường cơ bản. Phần hoàn thiện như sơn nước, ốp lát, cửa, thiết bị vệ sinh… sẽ do gia chủ tự lo hoặc thuê đơn vị khác. 

Chính vì vậy, để ngôi nhà được bền chắc, thẩm mỹ và đảm bảo chất lượng lâu dài, bạn cần đặc biệt chú trọng đến giai đoạn xây phần thô. Việc lựa chọn đơn vị thi công uy tín, giàu kinh nghiệm và tâm huyết chính là yếu tố then chốt giúp bạn an tâm trong suốt quá trình xây dựng.

1.2. Xây nhà trọn gói là gì?

Là hình thức thi công từ A đến Z, bao gồm cả phần thô và phần hoàn thiện. Nhà thầu sẽ thực hiện toàn bộ các hạng mục từ kết cấu cho đến hoàn thiện nội – ngoại thất theo yêu cầu của gia chủ.  Nói cách khác, gia chủ chỉ cần cung cấp nhu cầu và ngân sách, còn mọi việc còn lại như mua vật tư, thi công, giám sát... sẽ do đơn vị thi công đảm nhận.

Tóm lại: nếu bạn muốn kiểm soát chi tiết, linh hoạt trong quá trình hoàn thiện thì xây phần thô là lựa chọn phù hợp. Ngược lại, nếu bạn cần một giải pháp nhanh gọn, đồng bộ và ít phải lo nghĩ, xây nhà trọn gói là phương án tối ưu.

2. Quy trình xây nhà phần thô

2.1. Nghiên cứu kỹ lưỡng bản thiết kế – Khảo sát mặt bằng xây dựng

• Xem xét bản thiết kế chi tiết: Đọc kỹ bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện, nước để đảm bảo hiểu rõ yêu cầu kỹ thuật và tính khả thi.

• Tham khảo ý kiến chuyên gia: Làm việc cùng kiến trúc sư, kỹ sư kết cấu để rà soát và điều chỉnh thiết kế nếu cần.

• Khảo sát hiện trạng mặt bằng: Đo đạc, đánh giá địa chất, kiểm tra địa hình, vị trí tiếp giáp, khả năng tiếp cận công trình để lập phương án thi công phù hợp.

2.2. Thực hiện các thủ tục pháp lý xây dựng – Chuẩn bị mặt bằng xây dựng

• Xin giấy phép xây dựng: Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, giấy tờ sở hữu đất và nộp lên cơ quan có thẩm quyền.

• Thông báo khởi công: Gửi thông báo khởi công tới chính quyền địa phương theo đúng quy định.

• Chuẩn bị mặt bằng: Tháo dỡ nhà cũ (nếu có), dọn dẹp, san lấp, làm hàng rào bảo vệ công trình, bố trí kho vật tư và lối đi thi công.

2.3. Tiến hành xây dựng phần thô

• Định vị và đào móng: Xác định tim móng, tim trục, đào móng theo thiết kế.

• Thi công móng: Đổ bê tông lót, lắp đặt thép, cốp pha và đổ bê tông móng.

• Thi công các tầng: Dựng cột, dầm, sàn, tường bao che và tường ngăn. Đảm bảo đúng kỹ thuật và tiến độ từng tầng.

• Lắp đặt hệ thống âm tường: Đi âm điện, nước, ống chờ trước khi tô tường.

• Tô trát hoàn thiện phần thô: Tô tường trong và ngoài, cán nền, xử lý bề mặt chuẩn bị cho hoàn thiện sau này.

2.4. Hoàn thành và ký kết nghiệm thu

• Dọn dẹp sơ bộ: Thu gom rác thải xây dựng, dọn sạch bề mặt công trình.

• Nghiệm thu phần thô: Kiểm tra kết cấu, kích thước, độ thẳng, độ phẳng, chất lượng bê tông, hệ thống điện nước âm. Có thể có sự tham gia của đơn vị tư vấn giám sát hoặc chủ đầu tư.

• Lập biên bản nghiệm thu: Các bên ký xác nhận phần thô đã hoàn thành đạt yêu cầu kỹ thuật.

• Chuẩn bị bước vào giai đoạn hoàn thiện: Bàn giao mặt bằng cho đội hoàn thiện tiếp tục thi công.

3. Đơn giá xây nhà phần thô mới nhất hiện nay 

3.1. Bảng vật liệu xây dựng phần thô mới nhất hiện nay

4. Các biện pháp thi công xây dựng phần thô mà Đực Thảo sẽ áp dụng

5. Mô tả các hạng mục trong xây nhà phần thô

5.1. Phần nền và kết cấu chịu lực

Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình xây phần thô, vì nó quyết định sự vững chắc và tuổi thọ của cả công trình. Phần này bao gồm việc đào móng, xử lý nền đất, thi công các loại móng (như móng đơn, móng băng, móng cọc…) tùy theo địa chất từng khu vực. Sau khi hoàn thành phần móng, tiếp theo sẽ là đổ bê tông lót, thi công đà kiềng, cột, dầm và sàn các tầng theo đúng thiết kế kỹ thuật. Nếu công trình có tầng hầm, bể nước ngầm hay hố ga thì cũng sẽ được thi công trong giai đoạn này. Ngoài ra, việc đổ bê tông cầu thang (bao gồm bậc và chiếu nghỉ) cũng thuộc phần kết cấu chịu lực. Mọi công đoạn phải được thực hiện chính xác, đúng quy trình kỹ thuật và giám sát nghiêm ngặt để đảm bảo không xảy ra sự cố kết cấu sau này. Đây là phần công việc khá nặng, đòi hỏi sự tính toán khoa học và kinh nghiệm thi công dày dạn từ đội ngũ kỹ sư và thợ xây.

5.2. Phần xây gạch và tường ngăn

Sau khi hoàn thiện phần móng và khung chịu lực, công trình sẽ bước vào giai đoạn xây tường. Công việc này bao gồm xây các tường bao quanh công trình (tường chịu lực), tường ngăn chia phòng bên trong nhà, tường vệ sinh, khu bếp, sân sau và cả tường rào nếu có. Vật liệu thường dùng là gạch đặc hoặc gạch rỗng, tùy theo thiết kế và yêu cầu kỹ thuật. Giai đoạn này đòi hỏi sự tỉ mỉ trong việc đo đạc, canh cốt để đảm bảo tường xây thẳng, chắc chắn và đồng đều, tránh tình trạng nứt nẻ về sau. Ngoài ra, việc để chờ sẵn các vị trí lắp đặt ống điện, ống nước âm tường cũng cần được tính toán kỹ lưỡng ngay từ bước xây tường. Dù nghe có vẻ đơn giản, nhưng xây tường là công đoạn cần tay nghề cao, vì nó ảnh hưởng đến thẩm mỹ, độ bền và khả năng cách âm, cách nhiệt của công trình. Nếu xây không chuẩn, có thể gây lệch cửa, nứt vách hoặc tốn kém chi phí sửa chữa sau này.

5.3. Phần tô trát tường

Sau khi xây xong tường, công trình sẽ chuyển sang công đoạn tô trát – giúp tạo mặt phẳng cho bề mặt tường, cột, dầm… nhằm chuẩn bị cho giai đoạn hoàn thiện sau này như sơn nước hoặc ốp lát. Quá trình này gồm hai bước chính: tô trát bên trong và bên ngoài công trình. Tô bên ngoài không chỉ cần đẹp mà còn phải đảm bảo khả năng chống thấm tốt để bảo vệ kết cấu bên trong. Vữa tô thường được pha từ xi măng, cát mịn và phụ gia chống thấm (nếu cần), đòi hỏi kỹ thuật phối trộn và tay nghề thi công đều tay. Ngoài ra, việc kiểm tra độ phẳng và độ vuông góc của các mặt sau khi tô cũng rất quan trọng. Tô trát tường không chỉ giúp tường đẹp hơn mà còn tăng độ chắc chắn cho công trình, bảo vệ phần gạch bên trong khỏi ảnh hưởng bởi thời tiết, độ ẩm. Nếu làm sơ sài, tường có thể bong tróc, nứt chân chim hoặc xuống cấp nhanh chóng. Do đó, đây cũng là công đoạn đòi hỏi đội ngũ thợ phải có kinh nghiệm và thực hiện đúng kỹ thuật.

5.4. Lắp đặt hệ thống cơ bản âm tường

Khi phần thô được xây dựng xong đến một mức độ nhất định, đội ngũ kỹ thuật sẽ tiến hành lắp đặt các hệ thống kỹ thuật âm tường. Các hệ thống này bao gồm đường ống điện âm (ống gen, dây cáp điện), đường ống cấp thoát nước (cho nhà vệ sinh, bếp, sân thượng…), hệ thống chống sét, truyền hình cáp, internet… Các đường ống này cần được tính toán hợp lý để đảm bảo công năng sử dụng, đồng thời tránh đục phá sau khi đã hoàn thiện công trình. Việc bố trí phải bám sát bản vẽ kỹ thuật và cần có người giám sát chặt chẽ trong suốt quá trình thi công. Sau khi lắp đặt xong, thợ xây sẽ tiến hành kiểm tra áp lực, khả năng thoát nước và bảo vệ các ống trước khi tô trát hoặc xây tường tiếp. Đây là phần việc dễ bị xem nhẹ nhưng lại ảnh hưởng lớn đến sự tiện nghi và an toàn sử dụng lâu dài. Nếu thi công cẩu thả, sau này khi xảy ra sự cố sẽ rất khó sửa chữa và tốn kém chi phí đục phá.

5.5. Các công việc phụ trợ khác

Bên cạnh những hạng mục chính, xây dựng phần thô còn bao gồm nhiều công việc phụ trợ để đảm bảo tiến độ và chất lượng thi công. Trước hết là việc dựng và tháo dỡ ván khuôn (cốt pha) cho các hạng mục bê tông như sàn, dầm, cột – yêu cầu kỹ thuật chính xác để đảm bảo hình khối đúng theo thiết kế. Tiếp theo là gia công và lắp dựng sắt thép – phần cốt lõi quyết định độ bền và khả năng chịu lực của công trình. Việc cắt, uốn, buộc thép cần tuân thủ đúng bản vẽ kết cấu và phải được kỹ sư kiểm tra trước khi đổ bê tông. Ngoài ra còn có các công việc như vận chuyển vật tư, trộn vữa, bảo dưỡng bê tông, vệ sinh công trình sau mỗi giai đoạn thi công… Dù là công việc phụ, nhưng nếu làm ẩu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng tổng thể. Do đó, cần có đội ngũ thi công chuyên nghiệp và giám sát kỹ lưỡng để mọi khâu đều đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn và hiệu quả.

6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá xây dựng phần thô

6.1. Diện tích xây dựng và số tầng

Diện tích và số tầng là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá xây dựng phần thô. Tổng diện tích xây dựng càng lớn thì tổng chi phí càng cao, nhưng đơn giá trên mỗi mét vuông có thể giảm nhờ hiệu ứng "quy mô", vì chi phí cố định được chia nhỏ ra. Số tầng càng nhiều thì khối lượng công việc tăng lên đáng kể: cần nhiều vật tư hơn, thời gian thi công lâu hơn và yêu cầu kỹ thuật cũng cao hơn. Ngoài ra, các tầng cao đòi hỏi công tác vận chuyển vật liệu khó khăn hơn, giàn giáo và thiết bị hỗ trợ phải chuyên nghiệp hơn – từ đó làm tăng chi phí nhân công và chi phí phát sinh. Vì vậy, khi tính giá xây phần thô, nhà thầu thường dựa trên tổng diện tích sàn sử dụng và chiều cao công trình để đưa ra mức báo giá chính xác nhất.

6.2. Loại móng (móng đơn, móng băng, móng cọc…)

Móng là phần quan trọng nhất trong kết cấu công trình, và chi phí làm móng có thể chiếm đến 20–30% tổng chi phí phần thô. Mỗi loại móng có giá thành khác nhau tùy vào điều kiện địa chất và tải trọng công trình. Móng đơn thường rẻ nhất, áp dụng cho công trình nhỏ, nền đất tốt. Móng băng có chi phí cao hơn vì cần nhiều thép và bê tông hơn, phù hợp cho nhà phố hoặc nhà từ 2 tầng trở lên. Móng cọc (cọc ép, cọc khoan nhồi…) là loại móng đắt nhất, áp dụng khi nền đất yếu, cần khoan sâu và sử dụng nhiều thiết bị máy móc chuyên dụng. Việc chọn loại móng phù hợp không chỉ ảnh hưởng đến độ bền công trình mà còn quyết định trực tiếp đến chi phí xây phần thô ban đầu.

6.3. Địa hình khu đất (bằng phẳng, sình lầy, hẻm nhỏ, khó thi công)

Địa hình và điều kiện tiếp cận công trình ảnh hưởng rất lớn đến chi phí xây phần thô. Nếu nền đất bằng phẳng, rộng rãi, việc vận chuyển vật tư và tổ chức thi công sẽ thuận tiện hơn, giúp tiết kiệm chi phí. Ngược lại, nếu nhà nằm trong hẻm nhỏ, xe tải không thể vào tận nơi, cần dùng đến xe rùa, cần cẩu mini hoặc thuê nhân công vác vật tư thủ công thì chi phí sẽ tăng đáng kể. Ngoài ra, những khu đất sình lầy hoặc có địa chất yếu cần xử lý nền móng kỹ hơn (ví dụ: ép cọc sâu, gia cố nền…), dẫn đến chi phí phần thô cũng đội lên nhiều lần. Đây là lý do tại sao cùng một bản thiết kế nhà, nhưng mức báo giá có thể chênh lệch tùy theo điều kiện địa hình thực tế tại nơi xây dựng.

6.4. Chất lượng vật tư sử dụng

Chất lượng vật tư ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền, an toàn và giá thành phần thô. Các vật tư chính trong phần thô bao gồm: xi măng, sắt thép, cát, đá, gạch, bê tông, dây điện âm tường, ống nước âm sàn… Nếu sử dụng vật tư loại tốt từ các thương hiệu uy tín (như xi măng Holcim, thép Hòa Phát, nước ống Bình Minh…), giá thành chắc chắn sẽ cao hơn so với loại thường. Tuy nhiên, đổi lại là sự yên tâm về chất lượng công trình. Một số nhà thầu có thể hạ giá để cạnh tranh nhưng dùng vật tư kém chất lượng, ảnh hưởng lâu dài đến độ bền và an toàn. Vì thế, khi lựa chọn đơn vị xây phần thô, bạn cần làm rõ bảng chủng loại vật tư trong báo giá để đảm bảo công trình đạt chuẩn mà vẫn tối ưu ngân sách.

6.5. Thời điểm xây dựng (mùa cao điểm hay thấp điểm)

Thời điểm xây dựng trong năm cũng ảnh hưởng đến chi phí phần thô. Vào mùa cao điểm xây dựng (thường từ sau Tết đến tháng 9 âm lịch), nhu cầu thi công tăng cao khiến giá vật liệu và nhân công có thể tăng từ 10–15%. Ngoài ra, các đội thợ giỏi thường đã kín lịch, khiến bạn khó chọn được nhà thầu uy tín với giá hợp lý. Ngược lại, mùa thấp điểm (thường vào cuối năm hoặc mùa mưa) tuy giá có thể thấp hơn, nhưng lại gặp rủi ro về tiến độ và chất lượng thi công do điều kiện thời tiết không thuận lợi. Do đó, để tối ưu chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng, bạn nên cân nhắc lên kế hoạch xây nhà từ sớm, lựa chọn thời điểm thi công phù hợp với ngân sách và lịch trình của mình.

6.6 Đơn vị thi công và uy tín nhà thầu

Chi phí xây dựng phần thô cũng phụ thuộc rất lớn vào đơn vị thi công mà bạn lựa chọn. Những nhà thầu uy tín, có kinh nghiệm lâu năm thường có quy trình làm việc rõ ràng, bảng báo giá minh bạch và đội ngũ thợ chuyên nghiệp. Giá của họ có thể nhỉnh hơn một chút, nhưng đổi lại là chất lượng công trình đảm bảo, tiến độ đúng cam kết và hạn chế rủi ro phát sinh. Ngược lại, nếu chọn đơn vị thiếu kinh nghiệm hoặc báo giá quá rẻ, bạn có thể đối mặt với tình trạng thi công cẩu thả, đội vốn hoặc phải sửa chữa sau này, gây tốn kém hơn rất nhiều. Vì vậy, khi so sánh giá xây phần thô, đừng chỉ nhìn vào con số, mà hãy cân nhắc uy tín và trách nhiệm của đơn vị thi công để có lựa chọn đúng đắn nhất.

7. Vì sao nên chọn xây dựng Đức Thảo cho xây nhà phần thô

Thi công phần thô trong xây dựng là giai đoạn đầu tiên và quan trọng nhất, tập trung vào việc xây dựng các kết cấu cơ bản của công trình như móng, khung, cột, dầm, sàn, tường và mái. Nói cách khác, nó là việc hình thành "bộ xương" của ngôi nhà, đảm bảo sự vững chắc và an toàn. Do đó việc lực chọn đơn vị xây dựng uy tín là điều vô cùng cần thiết. 

Xây dựng Đức Thảo là một trong những đơn vị uy tín lâu năm trong lĩnh vực thiết kế và thi công nhà với hơn 15 năm kinh nghiệm. Với đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư, kế toán, nhân viên, thợ lành nghề có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng – thiết kế, Đức Thảo luôn đảm bảo hoàn thành công trình đúng tiến độ – đúng yêu cầu – đúng thẩm mỹ, mang đến cho khách hàng sự an tâm và hài lòng tuyệt đối. 

Bên cạnh đó Công Ty TNHH Thiết Kế Và Xây Dựng Đức Thảo đã vinh dự nhận Huy chương Vàng Sản Phẩm – Dịch Vụ Chất Lượng Châu Á 2023, do Viện Nghiên Cứu Kinh Tế Châu Á tổ chức. Đây là dấu mốc quan trọng, không chỉ ghi nhận nỗ lực không ngừng nghỉ của tập thể công ty mà còn là minh chứng rõ nét cho chất lượng dịch vụ, uy tín và sự tin tưởng mà khách hàng dành cho thương hiệu Đức Thảo suốt thời gian qua. 

Khi lựa chọn dịch vụ xây dựng của Đức Thảo, khách hàng hoàn toàn yên tâm với các cam kết rõ ràng:

• Cung cấp báo giá xây dựng chi tiết, minh bạch và không phát sinh chi phí bất ngờ.
• Thi công đúng tiến độ, đúng thiết kế và sử dụng vật tư đúng chủng loại như cam kết ban đầu.
• Đội ngũ kỹ sư và kiến trúc sư có chuyên môn cao, trực tiếp giám sát toàn bộ quá trình thi công.
• Hỗ trợ thủ tục pháp lý và hoàn công miễn phí.
• Tư vấn phương án thiết kế tối ưu, phù hợp ngân sách và nhu cầu sử dụng của từng gia chủ. 
• Có chế độ, chính sách bảo hành rõ ràng từng hạng mục thi công.

Đức Thảo đặt tiêu chí "Xây đúng - Giao chuẩn -  Bền vững" làm kim chỉ nam trong mọi công trình.

7.1. Chính sách bảo hành khi xây nhà phần thô tại Đức Thảo

Bên cạnh thi công chất lượng, Đức Thảo còn triển khai chính sách bảo hành minh bạch và lâu dài nhằm đảm bảo sự yên tâm tuyệt đối cho khách hàng:

• Bảo hành phần kết cấu lên đến 15 năm, 6 tháng kiểm tra kết cấu 1 lần.

• Bảo hành phần hoàn thiện 2 năm. 

• Hỗ trợ kỹ thuật tận nơi 24/7 khi có yêu cầu.

• Bảo hành chống thấm lên đến 4 năm. 

Cam kết bảo hành là yếu tố tạo nên sự khác biệt và uy tín vững chắc của Đức Thảo trong lĩnh vực thi công xây dựng phần thô và trọn gói. 

8. Kết luận

Trên đây là những thông tin về giá xây nhà phần thô mà xây dựng Đức Thảo muốn chia sẻ đến bạn, hy vọng đã cung cấp được cho bạn những thông tin hưu ích. Giá xây dựng phần thô là một trong những yếu tố quan trọng đầu tiên bạn cần quan tâm khi chuẩn bị xây nhà. Việc hiểu rõ phần thô bao gồm những hạng mục nào, các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí, cũng như cách tính giá và mẹo tiết kiệm sẽ giúp bạn chủ động hơn trong việc lên kế hoạch tài chính và lựa chọn nhà thầu phù hợp. Hãy luôn so sánh kỹ lưỡng, xem xét từng chi tiết trong hợp đồng, và đừng ngần ngại đặt câu hỏi để đảm bảo quyền lợi của mình. Một phần thô được đầu tư đúng mức, thi công chuẩn kỹ thuật sẽ là nền tảng vững chắc cho một ngôi nhà bền đẹp theo thời gian.

8.1. Thông tin liên hệ công ty thiết kế và xây dựng Đức Thảo

Để nhận tư vấn xây nhà trọn gói miễn phí hoặc yêu cầu khảo sát – báo giá chi tiết, vui lòng liên hệ:

Hotline/Zalo: 0909 77 2222

Website: https://xaydungducthao.com/

Địa chỉ văn phòng: 435/284/17  Phạm Văn Đồng, P.11, Quận Bình Thạnh, TP.HCM

Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn từ bản vẽ đầu tiên cho đến ngày hoàn công.

Bài viết tham khảo:

• Công ty xây nhà trọn gói
• Xây nhà trọn gói TPHCM
• Công ty xây dựng nhà phố uy tín